Cabinet de Avocat Antohi Laurențiu
Antecontractul de vânzare-cumpărare — verificat înainte să semnezi, apărat dacă cealaltă parte nu-și ține cuvântul.
Cumperi sau vinzi un imobil și ai primit o promisiune de vânzare-cumpărare de la dezvoltator sau de la cealaltă parte? Verific clauzele înainte de semnare și, dacă cealaltă parte refuză nejustificat să încheie contractul, te reprezint în instanță — cu atenție la termenul scurt de prescripție.
Ce verific într-un antecontract.
Termenele și penalitățile
Când e cazul unui dezvoltator, mă uit atent la termenul de finalizare și predare, la penalitățile pentru întârziere și la ce se întâmplă dacă termenul e depășit — clauze care, în practică, sunt scrise mult mai în favoarea dezvoltatorului decât pare la prima citire.
Garanțiile și sarcinile asupra imobilului
Verific dacă imobilul are sarcini, ipoteci sau interdicții înscrise în cartea funciară, dacă există autorizația de construire în regulă și dacă vânzătorul are, în realitate, dreptul să promită vânzarea acelui bun.
Avans, arvună și condiții de rezoluțiune
Diferența dintre avans și arvună schimbă complet ce se întâmplă dacă una dintre părți renunță — cu arvună, partea care nu își respectă promisiunea poate pierde sau poate fi obligată să restituie dublu, în timp ce un simplu avans se restituie fără penalizare. Clarific asta din capul locului.
Pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract.
Notificarea și punerea în întârziere
Primul pas e o notificare formală prin care cer celeilalte părți să încheie contractul de vânzare la notar, în termenul stabilit prin antecontract sau într-un termen rezonabil.
Acțiunea în instanță (art. 1669 Cod civil)
Dacă partea continuă să refuze nejustificat, cer instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare — condiția fiind ca toate celelalte condiții de validitate ale vânzării să fie îndeplinite. Hotărârea definitivă ține loc de act autentic și se poate intabula direct în cartea funciară.
Atenție la termenul de prescripție
Dreptul la această acțiune se prescrie în doar 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat — mult mai scurt decât termenul general de prescripție de 3 ani. Dacă întârzii, poți pierde definitiv dreptul de a obține imobilul pe cale judiciară.
Termenul de 6 luni nu iartă amânarea.
Majoritatea oamenilor cred că au la dispoziție termenul general de 3 ani, ca la orice contract. Pentru antecontracte, legea prevede un termen special de doar 6 luni — motiv pentru care, dacă cealaltă parte tergiversează, cu cât acționezi mai repede, cu atât șansele tale rămân intacte.
Trimite-mi antecontractul înainte să vorbim.
Completează formularul, alegând „Contracte imobiliare” la tipul de problemă. Încarcă antecontractul, dovada plăților făcute și orice corespondență relevantă cu cealaltă parte.